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예전부터 부자가 되려면 땅을 사라는 말이 있습니다. 그만큼 부동산 경매를 하면 큰 수익을 기대할 수 있기 때문입니다.
지금부터 경매를 하나도 모르는 사람들을 위한 경매에 관한 기본적인것들을 알아보겠습니다.
부동산 경매란
경매란 채무 연체로 인해 실시되는것이고 공매는 국가에서 체납자의 자산을 매각하는 것입니다. 공매는 한국 자산관리공사에서 인터넷으로만 진행합니다.
경매 공부는 기본적인 용어를 읽히고 실전 경험을 쌓는 것이 더욱 좋습니다. 이론만 1년 내내 공부하는것보다 실제 입찰하고 낙찰받는 경험이 더 많은 것을 배우게 해 줍니다.
처음 경매를 시작할 때는 쉽고 안전한 물건으로 수익을 내는 것을 목표로 해야 합니다. 그 후로 경험과 지식을 쌓은 후에 수익률이 높은 물건에 도전하는 것이 좋습니다.
경매를 망설이는 가장 큰 이유는 명도에 대한 두려움 아닐까 생각합니다. 초보가 명 도하기에 편한 물건을 고르는 것도 좋은 선택입니다.
예를 들면 배당을 받는 임차인이 거주하는 주택을 추천합니다. 그 이유는 임차인이 배당을 받으려면 낙찰자의 명도 확인서가 필요하기 때문입니다.
그러므로 결국 협상하기 수월할 것이며 초보자가 명 도하기에도 다른 물건에 비해 난이도가 낮습니다.
명도 할 때 내용증명은 좋은 수단입니다. 법적인 효력이 있는 것은 아니지만 상대방에게는 심리적 압박을 줄 수 있기 때문입니다.
부동산 경매하는 방법
경매가 진행되면 모든 권리가 말소되고, 특이한 사항이 없고, 낙찰자가 책임져야 할 일이 없는 물건만 입찰합니다.
이러면 수익은 적을지도 모르나 경매를 처음 하는 사람들도 실패 확률을 낮추고 성공확률을 올릴 수 있습니다.
경매에서 좋은 물건이란 투자하는 사람의 상황에 따라 다르며 입찰할 물건을 선정할 때는 투자 목적, 투자 기간, 자본금 등 자신의 상황에 맞춰 물건을 찾아야 합니다.
예를 들어 월세를 받는 것이 목적이라면 대출 가능한 금액과 이를 바탕으로 수익률을 계산해서 입찰가를 결정해야 합니다. 단기 투자가 목적이라면 양도세를 납부해도 수익이 남는지 계산해봐야 합니다.
경매 진행 방법
1. 물건 검색
투자 가능한 금액, 기간, 목적을 미리 설정하고 물건을 검색합니다. 유료사이트를 이용하면 등기부 등본을 바로 확인할 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 계속 경매를 할 생각이라면 유료사이트에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.
2. 권리 분석
등기부 등본상 권리가 저당, 압류로만 이루어진 물건을 선택하는 것이 좋습니다. 그리고 근저당이나 가압류 이후 임차인이 전입한 매물이 일 처리할 때 편합니다.
마지막으로 매각 명세서상 특이한 사항이 있는 물건은 제외합니다.
예를 들어 토지 별도 등기, 대지권 미등기, 건물만 매각, 토지만 매각, 유치권 신고 있음, 낙찰 시 소멸되지 않는 권리 있음, 법정지상권 성립 여지 있음 등의 내용이 보인다면 피합니다.
3. 사전 정보 수집
실거래가, 시세, 아파트 정보 등의 다양한 사항들을 방문하기 전에 인터넷으로 알아봅니다. 그 결과 수익이 날 것 같은 물건이면 현장조사를 하러 갑니다.
4. 탐색
점유자를 확인하고, 직접 이야기하거나 주변 사람들에게 탐문합니다. 이것이 여의치 않는다면 부동산 중개업소 2~3군데 방문해보는 것도 좋습니다.
5. 입찰
기일 입찰표는 미리 작성하고, 입찰 보증금은 수표 1장으로 준비합니다. 낙찰받으면 보증금 보관 영수증을 받고 대출중개인의 명함을 받아옵니다.
낙찰받은 당일에 부동산에 방문해서 점유자의 전화번호를 알아와야 합니다.
6. 명도
임차인의 과도한 요구를 방지하기 이해서 직원이라고 말하고 협상합니다. 이사비는 적은 금액부터 조건을 걸면서 조금씩 올립니다.
그래도 협상이 잘 안 된다면 내용증명을 보내서 심리적으로 압박합니다. 마지막으로 명도 확인서는 꼭 집을 비울 때 줘야 합니다.
7. 매도
집을 팔 때 여러 부동산에 내놓아야 합니다. 그리고 집 내부의 청소를 하고 깔끔하게 꾸며놓으면 더 빨리 매도할 가능성이 높아집니다.
부동산 경매가 마냥 어렵다고 생각해서 쳐다보지 않을 수도 있습니다. 하지만 내가 어렵다면 남들에게도 어려운 것은 마찬가지입니다.
경매는 돈이 없어서 못하는 것이 아니라 수익이 나는 물건을 찾지 못하는 것입니다. 심지어 입찰 보증금도 보험으로 준비할 수 있습니다.
지금까지 부동산 경매에 대해 살펴봤는데 도움이 되셨는지 모르겠습니다. 저도 아직 초보라서 좀 더 자세하게 설명하지 못해서 아쉽습니다.
올해 안에 꼭 부동산 경매를 통해서 수익을 내봤으면 좋겠습니다.